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[이태현 변호사]

김전세씨는 박소유씨의 아파트에 관한 임대차계약을 체결하면서 전입신고등을 마쳐 대항력을 취득하였다. 그 후 박소유씨는 아파트를 담보로 K은행에 대출을 받으면서 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

그런데 임차인 김전세가 지방발령으로 이사를 가게 되어 나전차에게 아파트에 관한 전대차계약을 체결하고 이사 가겠다는 말을 하였고 박소유는 이를 승낙하였다.

나전차는 김전세가 이사 간 5일 후 아파트에 전입신고 등을 하였다. 그 후 박씨가 K은행에서 대출받은 돈을 갚지 못하자 K은행은 근저당권에 기한 임의경매를 신청하였고, 이경락씨가 그 아파트를 낙찰 받았다.

이경락은 아파트를 낙찰 받은 새로운 소유자임을 주장하며 나전차에게 아파트에서 나가줄 것을 요청하였으나, 나씨는 내보내고 싶으면 보증금을 이씨가 물어내라며 항변하는 상황에서 이씨가 나를 상대로 명도소송을 제기하면 그를 아파트에서 내보낼 수 있을까?

< 그건 이렇게 해결해야 되겠네요~!>

이번 사안은 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 전입신고와 주택의 점유와 관련하여 임차인이 사정상 집을 비우면서 전대차계약을 체결하고 그에게 계속 주택에 관한 점유와 전입신고 등을 가지게 하였을 경우에도 대항력이라는 것이 유지될 수 있는지, 그리고 K은행과의 우선권의 순위에 있어 누가 선순위에 놓일 수 있는지의 문제입니다.

대항력을 구비한 임대차라 하더라도 선순위 근저당권자가 있는 경우, 경매절차에서 그 임대차는 말소되고, 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수도 없으므로, 전세계약을 체결할 경우, 선순위 근저당권의 존재여부는 아주 중요한 확인사항 입니다. 그런데, 사안을 보면, 김전세의 전세권은 K은행보다 앞서나, 나전차의 전차권은 K은행보다 뒤집니다. 그리고 김전세는 이사를 가면서 전입신고도 상실하고 주택에 대한 점유도 잃었습니다.

이러한 사안에 대하여 대법원에서는 주택의 임차인을 폭넓게 보호하려는 주택임대차보호법의 취지를 적극 반영하여, 임대인의 동의를 받은 주택임차권 전대의 경우, 임차인이 그 주택에서 이사를 가더라도 전차인을 구해 점유하게 하면, 그 임차인의 대항력이 유지되고, 전차인은 임대인의 대항력을 원용하여 주장할 수 있다고 판결을 내린 바 있습니다.

즉, 나전차는 새로운 소유자 이경락씨에게 K은행보다 앞서는 김전세의 임대차계약상의 대항력을 주장할 수 있으므로 이경락씨가 김전세에게 보증금을 전액 반환하지 않는 한 계속하여 아파트에 거주하겠다는 주장을 할 수 있는 것입니다. 다만, 나씨가 직접 이씨에게 자신의 보증금을 반환해 줄 것을 요구할 수는 없고 김씨에게 그의 보증금을 돌려주라는 항변만을 할 수 있으므로, 이씨가 김씨에게 보증금을 돌려주면, 나씨는 이씨에게 다시 보증금의 반환을 요구하여야 합니다.

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