▲ 본지 전문칼럼니스트▶법무법인 `마음` 이태현 변호사

토지 소유자 아닌, 그의 아버지 혹은 가족과 체결한 ‘건물 건축 조건 부 토지 임대차’ 계약의 경우 민법 제643조가 정하는 ‘지상물 매수청구권’ 행사 가능한가?

김건울씨는 2006년 홍길동의 아버지 홍아무와 홍길동 소유 토지에 새로 건물을 신축해 10년동안 김건울이 아울렛 의류매장을 운영할 수 있도록 하는 내용의 토지 임대차계약을 체결했다. 2006년 김건울은 약 1억원을 들여 의류매장에 사용할 건물을 신축 완공한 후 김건울 명의로 소유권이전등기를 하고 2016년경까지 약 10년간 토지 임대차계약에 따라 부지를 아무 문제없이 사용해 왔는데...

홍길동은 평소 유료주차장 사업이 상당히 짭짤하다는 소문을 듣고 김건울이 사용하고 있는 토지에 유료주차장 업을 운영할 마음을 평소부터 가지고 있었고, 임대기간 10년이 도래하는 2016년 김건울에게 이 사건 토지에 관한 임대차계약을 더 이상 유지할 생각이 없으니 명도 하라는 내용증명을 보냈으나, 김건울은 자신이 1억원이나 들여 건물을 지어놓았으니, 적어도 지상물에 대한 매수청구권 행사에 따른 건물 시가 상당을 보상해 주어야 한다면서 맞서게 됐다.

홍길동은 김건울이 이 사건 토지에 건물을 지어 사용하는 토지 임대차계약을 체결한 사람은 자신이 아니라 자신의 아버지이고, 별도로 아버지의 임대차계약을 자신의 임대차계약으로 부를 근거가 없다면서, 건물에 대한 매수청구권은 받아들여질 수 없다는 주장을 하는데, 과연 두 사람의 소송은 누가 이길까?

< 그건 이렇게 해결해야 되겠네요~!>

타인 소유 토지에 토지임차인이 직접 건물을 지어서 식당, 의류점 등을 운영하기로 하는 토지 임대차계약이 실생활에서 종종 있습니다. 이 경우 임차인이 건축한 건물에 대한 소유권을 누구에게 귀속키로 할 것인가에 대하여는 토지임대차 계약 당시 두 당사자 사이에서 정하기 나름이고, 임차인이 지었지만 임대인에게 건물의 소유권을 부여할 수도 있고 이 경우 임대차계약기간이 종료되면 임차인은 그냥 몸만 나오면 되는 상태로 정리가 되어집니다.

그런데, 만약 임대차계약상 임차인이 건물을 짓고 건물에 대한 소유권은 임차인이 가지는 것으로 약정을 한 경우라면, 민법 제643조가 적용되어 토지에 대한 임대차기간이 만료될 때 임차인은 자신이 토지에 건축하여 소유하고 있던 건물에 대한 매수청구권을 임대인에게 행사할 수 있고 이 경우 임대인은 거절할 수 없게 되어 있습니다.

위 사안은 임차인 김건울의 건물매수청구권을 홍길동이 수용해야 할 것처럼 보이지요?

그러나, 또 한 번 반전이 있는데, 위 임대차계약은 홍길동이 자신의 이름으로 김건울과 체결한 것이 아니라, 김건울은 홍길동의 아버지인 홍아무와 체결한 임대차계약입니다.

제3자가 임차인에게 계속 사용 수익할 수 있는 환경을 제공할 수 있는 경우 타인 소유 토지에 대하여도 임대차계약을 유효하게 체결할 수 있는데, 위 사안은 토지 소유자인 홍길동의 토지를 그 아버지가 자신의 이름으로 체결한 계약이어서 토지의 실소유자 아닌 제3자의 임대차계약 체결 사례에 해당합니다. 이 경우 임차인 김건울은 홍아무에게는 토지의 소유자가 아니므로 건물매수청구권을 행사할 수 없게 되는 경우이고, 또 토지 소유자인 홍길동에게는 임대인이 아니므로 건물매수청구권을 행사할 수 없게 되는 경우라서 아주 아주 속 답답한 결론에 이르게 됨을 계약 체결 당시부터 주의했어야 합니다(대법원 2014다 72449 판결 참고).

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▶법무법인 `마음` 이태현 변호사
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