양도소득세 계산-동일성 원칙

취득시기에 따른 취득가액 계산법 

▲ [윤영민 세무·회계] `세무회계 바로` 윤영민 세무사

  양도소득세를 계산하려면 양도가액과 취득가액이 필요하다. 그리고 양도가액을 실지거래가액으로 할 때는 취득가액도 실지거래가액으로 해야 한다는 동일성의 원칙이 있다. 

그런데 오래 전에 취득한 경우에는 실지거래가액을 확인하는 방법이 다르기 때문에 주의해야 한다. 오늘은 취득시기에 따른 취득가액 계산에 대해서 알아본다. 

 1988년 공시지가에 의한 검인계약서 작성의무가 시행되기 이전에는 매도증서를 소유권이전에 관한 증명과 취득세 산정의 기초가 되는 서류로 보았다. 이 때의 매도증서의 가액은 과세표준액으로 실제거래가액으로 볼 수 없다. 따라서 매매계약서를 확인하여 실지거래금액을 확인하거나 환산취득가액을 적용한다. 

 1988년 10월부터 검인계약서 제도가 시행되어 매매계약서를 검인받아 그 부본을 법원에 제출하여 소유권을 이전하고, 그 자료는 반드시 세무서로 통보되어야 했다. 

그리고 이 검인계약서의 금액은 실지거래가액인 경우도 있지만, 대부분 공시지가 등 기준시가를 약간 웃도는 금액으로 기재하는 것이 검인을 받기 위한 당시 관례였다. 

따라서 검인계약서를 양도 또는 취득의 실지거래가액으로 인정받지 못한 경우에는 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하였으며, 현재는 검인계약서의 금액을 실지취득가액으로 인정받지 못하면 환산취득가액으로 세금을 부과한다. 

 환산취득가액이란 실지거래가액이 확인되는 양도가액을 기준으로 양도시점과 취득시점의 기준시가 변동에 따른 율을 적용하여 취득가액을 계산하는 방법을 말한다. 

 과세관청에 제출된 매매계약서의 내옹에 하자가 있거나 직전 소유자의 양도가액과 다른 취득가액 증빙을 제출하거나 시세에 비해서 현저히 차이가 나는 매매계약서 등을 제출하는 경우 과세관청에 제출된 증빙의 금액이 실지거래가액인지 확인한다. 

특히 실거래신고가 시행된 2007년 이전에 취득한 부동산 등의 취득가액은 그 부동산을 양도한 사람의 양도가액이 취득가액이 되어야 하는데 서로 다른 경우가 발견되어 무거운 세금을 부담하는 경우가 발생한다.

세무회계 바로 윤영민 세무사 TEL 054-334-0500

FAX 054-334-0501 E-MAIL ctayym87@naver.com