- 등기부등본상 수탁자(신탁)와 계약 해야 임대차보호법 보호 받는다. 

▲ 김섭 영천시고문변호사(본지 독자 법률 상담변호사)

[질문]

신탁등기된 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하고자 한다. 그런데 분양회사에서는 자기 회사와 직접 계약을 체결해도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있으니 임대차계약을 체결하고싶다.  분양회사와 임대차계약을 체결하여도 문제가 없겠는지?

[답변]

부동산을 신탁하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 후에는 그 소유권이 대.내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고, 이와 같은 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과, 수탁자는 대.내외적으로 신탁재산에 대한 관리처분권을 갖는 것이고, 다만 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정해진 바에 따라 신탁재산을 관리해야 하는 제한을 부담할 뿐이다.

따라서 신탁등기가 된 주택에 대해서는 원칙적으로 등기부등본상 수탁자로 되어 있는 신탁회사 등과 임대차계약을 체결해야만 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는 것이어서, 위탁자인 건설회사 등과 임대차계약을 체결하게 되면 대항력과 확정일자를 갖추어놓더라도 그 보호가 이루어지지 않는다. 

이에 귀하께서는 가급적 수탁자인 신탁회사와 계약을 체결하는 것이 안전할 것으로 보인다.

 다만 신탁원부를 열람해 보고 그 신탁원부상에 수탁자 또는 수탁자 및 우선수익자의 승낙을 조건으로 신탁자와 계약을 체결하는 것도 가능하게 되어 있다면 그 수탁자 또는 수탁자 및 우선수익자의 승낙서를 첨부하여 위탁자인 건설회사와 계약을 체결하는 것도 가능할 것이로되, 신탁원부상 임차보증금에 대해서는 이를 수탁자에게 지급하도록 되어 있다면 임차보증금은 위탁자가 아니라 수탁자인 신탁회사의 계좌에 입금되어야 그 보호를 받을 수 있다.

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